주택임대차 보호법상 세입자(임차인)이 보증금을 먼저 돌려받을 수 있는 권리인 '우선변제권'을 지키는 방법을 알아보겠습니다. 이 권리를 행사하기 위해서는 주택임대차 계약을 체결한 집에 정식으로 입주하고, 전입신고와 확정일자를 받아야 합니다. 이후 건물에 대한 점유가 있으면 대항력이 발생하며, 임대차계약서에 확정일자를 받으면 우선변제권을 취득할 수 있습니다.
확정일자와 전입신고란?
- 확정일자: 주택임대차 계약의 날짜를 확인하는 중요한 날짜로, 공증사무소나 주민센터에서 확인 가능합니다.
- 전입신고: 새로운 거주지로 이사하는 것을 정부24나 관할 주민센터에서 신고하는 것을 의미합니다. 잔금일 당일에 반드시 전입신고를 해야 합니다.
확정일자와 전입신고의 효과
- 전입신고로 인해 건물에 대한 점유가 있으면 대항력이 발생하며, 확정일자를 임대차계약서에 기재하면 우선변제권을 확보할 수 있습니다.
- 대항력 효력 발생일은 전입신고 익일 0시로, 등기부등본을 확인하여 입증할 수 있습니다.
입주, 전입신고, 확정일자로 무조건 우선변제권 확보 가능한가?
아닙니다. 우선변제권은 순위에 따라 결정되며, 법원 경매 비용, 경매부동산 제3자 비용, 최우선변제권, 세금, 확정일자 있는 임차보증금 등의 순서로 우선권이 부여됩니다. 확정일자가 없으면 순위가 하락할 수 있으므로 주의가 필요하며, 세금이 높은 순위에 있으므로 일부 임차보증금을 내고 나머지는 월세로 선택할 수 있습니다.
최우선변제권이란?
최우선적으로 임차보증금을 받을 수 있는 최소금액으로, 지역에 따라 다르게 적용됩니다.
- 서울: 1.5억원
- 경기도 및 세종특별시: 1.3억원
- 광역시: 7천만원
- 그 이외 지역: 6천만원
월세 보증금을 보호하기 위해서는 주택임대차 보호법에 따른 우선변제권을 확보하는 것이 중요합니다. 이를 위해 입주, 전입신고, 확정일자 등의 절차를 정확히 따르고, 최우선변제권에 대한 정보를 숙지하는 것이 필요합니다.
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항목 |
내용 |
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우선변제권 |
주택임대차보호법에 따른 임차인의 보증금 우선 반환 권리 |
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확정일자와 전입신고 |
보증금 보호를 위해 필요한 절차와 역할 |
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대항력 발생일 |
전입신고로 인한 건물 점유와 우선변제권 확보일 |
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우선변제권 순위 |
다양한 요인에 따라 결정되는 우선변제권 순위 |
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최우선변제권 |
지역별로 다르게 적용되는 최우선변제권 금액 |